De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit groter is dan het risicobedrag, met andere woorden: weerstandsvermogen > 1.

Omvang risico’s Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico’s (bijvoorbeeld: markt, prijsstelling) als projectspecifieke risico’s die het resultaat van complexen kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2016 zijn deze risico’s in vijf onderdelen uitgesplitst. Onderstaande tabel geeft per onderdeel inzicht in het risicobedrag (benodigde weerstandscapaciteit) dat niet binnen het project (via onvoorzien of lagere winstverwachting) opgevangen kan worden en waarvoor de ARG aanvullend als buffer nodig is.

Tabel: risico's Grondbedrijf.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 8 van het MPG 2016 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

Grootste risico’s
1 en 2:  Externe omstandigheden
De grootste risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in externe omstandigheden. Het betreft risico’s zoals inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2.

4: Projectspecifieke openbare risico’s en kansen

• Als gevolg van de status van het project Vlijtsepark wordt er nog gerekend met algemene ramingen voor bouw- en woonrijpmaken (inclusief sanering). Het is op dit moment onzeker of deze ramingen toereikend zullen zijn.
• Niet kunnen nakomen contractuele verplichting warmtenet Zuidbroek
• Lagere grondopbrengsten meergezinslocaties Groot Zonnehoeve
• De prijsstelling van enkele bedrijfskavels die nog niet in verkoop zijn in Zuidbroek
• Lagere grondopbrengsten uit kavelverkoop van inbreidingslocaties

5: Kwalitatief woningbouwprogramma
Begin 2015 heeft de raad op hoofdlijnen het kwalitatief woningbouwprogramma herzien. Voor het Grondbedrijf betekent dit dat het aandeel dure programma fors neerwaarts moet worden bijgesteld. De bijstelling van dit dure programma is in de periode 2015-2019 mogelijk gemaakt door bij de jaarrekening 2014 een verliesvoorziening te treffen van € 2,8 miljoen. Voor deze periode is het namelijk redelijk goed in te schatten welk programma in welk project zal worden omgezet. Jaarlijks zal in het MPG gerapporteerd worden over de stand van deze verliesvoorziening en de bijbehorende omzetting van het dure programma.
Voor de periode 2020-2029 is het nog te vroeg om een verliesvoorziening te treffen. Wel is, op basis van de gegevens die bij het MPG 2015 beschikbaar waren, een berekening gemaakt van het mogelijke financiële risico. Dit risico is destijds berekend op € 12,7 miljoen. Als gevolg van een voorgenomen kaderwijziging (minder kavels in Groot Zonnehoeve en meer projectmatige bouw in het middensegment) wordt nu een concrete wijziging in het programma voorzien. Voor Groot Zonnehoeve is daarom een verliesvoorziening getroffen waardoor het toekomstige risicoprofiel in het MPG 2016 is afgenomen met € 7,7 miljoen naar € 5,0 miljoen.
Hierbij moet opgemerkt worden dat er in 2016 opnieuw een onderzoek wordt uitgevoerd naar het kwalitatieve woningbouwprogramma (waaronder behoefte aan duur programma). Het afgelopen jaar is er namelijk een aanzienlijk aandeel duur programma verkocht. De uitkomsten van dit onderzoek kunnen van invloed zijn op de omvang van het resterende risico van € 5,0 miljoen.

Grafiek: overzicht risico's per project (MPG§ 8.4)

Weerstandsvermogen grondbedrijf
De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
• Algemene Reserve Grondbedrijf

Het weerstandsvermogen wordt berekend door de weerstandscapaciteit te delen door het risicobedrag. Rekening houdend met de mogelijkheid om risico’s binnen projecten op te kunnen vangen (post onvoorzien of lagere winstverwachting) zou de ARG per 1-1-2016 € 14,8 miljoen (risicobedrag) moeten bedragen. De ARG bedraagt op basis van het MPG 2016 € 10,1 miljoen, zodat het weerstandsvermogen eind 2015 uitkomt op 0,67 (€ 10,1 / € 14,8).

Grafiek: ontwikkeling weerstandsvermogen Grondbedrijf einde jaar.

Toelichting op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen.
Het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf is in 2015 fors toegenomen. Enerzijds door een toename van de beschikbare weerstandscapaciteit en anderzijds door een afname van het risicobedrag.

De weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf is in 2015 met € 2,8 mln toegenomen. Dit komt met name door voorgestelde kaderwijzigingen aan de raad (vanuit de stuurgroep Grond en Projecten), een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor woningbouw en faseringsvoordelen in het woningbouwprogramma.

Het risicobedrag is in 2015 gehalveerd en afgenomen met € 14,9 mln. Dit wordt o.a.  veroorzaakt door de voorgenomen kaderwijzigingen voor Vlijtsepark. De verwachting is dat het risico bij dit project kan worden opgevangen binnen het project en daardoor niet meer hoeft te worden opgevangen binnen de ARG. Daarnaast is het risicoprofiel van het kwalitatieve woningbouwprogramma onder andere door keuzes in Groot Zonnehoeve fors neerwaarts bijgesteld. Ook is de uitkomst van de projectoverstijgende risico’s aanzienlijk afgenomen. Dit is het gevolg van een bijstelling van de grondopbrengsten, lagere kostenramingen en versnelde uitgifte van gronden.

Ontwikkeling weerstandsvermogen en risico Grondbedrijf ten laste van Algemene Dienst
De komende jaren lijkt het weerstandsvermogen stevig te verbeteren (zie stijgende lijn na 2016). Belangrijke disclaimer daarbij is dat de winstnemingen in de tijd en in omvang vaak zeer onzeker zijn. De eerstkomende jaren zijn de winstnemingen afhankelijk van enkele grote grondverkopen. Wanneer zo’n grondverkoop later of helemaal niet plaatsvindt zal dit direct een aanzienlijk effect hebben op de ontwikkeling van het weerstandsvermogen. Tevens is er in bovenstaande grafiek van uitgegaan dat de omvang van de risico’s niet wijzigt. Dat zal in werkelijkheid niet het geval zijn.