Wat moeten wij verplicht regelen in deze paragraaf?
De paragraaf Grondbeleid is een onderdeel van de Meerjaren Programma Begroting (MPB) ‘nieuwe stijl’. Het grondbeleid is een vast onderdeel van de begroting en de verantwoordingscyclus van de gemeente. We moeten elk jaar een paragraaf over grondbeleid opnemen in de meerjarenprogrammabegroting en jaarrekening. In de meerjarenprogrammabegroting gaat het om een vooruitblik, in de jaarrekening om een terugblik. Dat staat zo in het besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Het is een verplichting, we kunnen er niet voor kiezen het niet te doen. In de paragraaf Grondbeleid moet ten minste staan:

1. onze visie op het grondbeleid en de relatie van ons grondbeleid met de doelen van de programma’s die in de gemeentelijke meerjarenbegroting staan;
2. een beschrijving van de manier waarop onze gemeente het grondbeleid uitvoert;
3. een actuele voorspelling van de resultaten die we verwachten van de totale grondexploitatie;
4. een onderbouwing van de winst die we hebben begroot;
5. onze beleidsuitgangspunten voor reserves voor grondexploitatie en de relatie daarvan met de risico’s die daarbij horen.

Toelichting bij a en b - Nota grondbeleid
Onze visie op het grondbeleid staat in de Nota Grondbeleid die u op 13 juni 2013 heeft vastgesteld. In onze visie beschrijven we ook de relatie tussen ons grondbeleid en de doelen van de programma’s die in de gemeentelijke meerjarenbegroting staan. In de nota geven we aan voor welke vorm van grondbeleid we kiezen en welke instrumenten we gebruiken om ons ruimtelijke beleid uit te voeren. We zijn wettelijk niet verplicht een nota grondbeleid te maken.

Toelichting bij c, d en e - Meerjaren Perspectief Grondexploitaties
We stellen ook een meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) op. Dat is een aanvulling op de begroting en de jaarrekening. Het MPG geeft informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties. In het MPG kijken we terug op het afgelopen jaar en vooruit naar de komende jaren. We maken een financiële vertaling van de ontwikkelingen die we verwachten. En we geven aan welke risico’s we verwachten. Het meest recente MPG is het MPG 2015 dat u op 28 mei 2015 heeft vastgesteld. Daarin ziet u de laatst bekende bedrijfseconomische barometerstand rond het grondbedrijf.

Wat willen wij zelf nog meer regelen in deze paragraaf?
In het MPB besteden we vooral aandacht aan de verschillende programmalijnen. Grondbeleid is geen aparte programmalijn. Maar grondbeleid heeft wel invloed op de uitvoering van andere programma's. Het grondbeleid en de uitvoering van die programma's hangen sterk met elkaar samen.
We stellen geen nieuw beleid vast in de paragraaf Grondbeleid. We leggen nieuw beleid altijd apart aan u voor om dat te bespreken.

• We laten actuele onderwerpen terugkomen en werken die verder uit. Bijvoorbeeld de Nota Grondbeleid.
• We zetten toekomstige ontwikkelingen waar het grondbeleid een relatie mee heeft op de agenda.

In de Nota Grondbeleid hebben we de Apeldoornse keuze voor het grondbeleid samengevat in vijf beleidskaders. De basis van ons grondbeleid is dat we kiezen voor een regierol op de grondmarkt. We laten de productie van bouwrijpe grond over aan andere partijen. In het overzicht hieronder ziet u die overgang in een schema weergegeven. Onder het schema staan de beleidsdocumenten die we hebben vastgesteld. Daarna ziet u:

• actuele ontwikkelingen die we hierna bespreken in onderdeel 2.2.5.2;
• onderwerpen uit het MPG die we gaan uitwerken;
• ontwikkelingen die de komende jaren bijzondere aandacht vragen.

2.2.5.2 Actuele ontwikkelingen

1. Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen

Sinds 1 januari 2016 geldt de Wet modernisering Vpb-plicht Overheidsondernemingen. Door deze wet zijn de fiscale regels voor overheidsondernemingen en private ondernemingen hetzelfde geworden. Dat kan gevolgen hebben voor ons gemeentelijke grondbedrijf. Als het grondbedrijf winst maakt op zijn grondactiviteiten, moeten we daar voortaan vennootschapsbelasting (Vpb) over betalen. De Vpb is op dit moment 25%.
We moeten daarom vooraf beoordelen of we in 2016 de bedoeling hebben om winst te maken. Want als dat zo is, is het grondbedrijf een onderneming. Daarvoor moet het grondbedrijf dan ook nog wel aan twee andere voorwaarden voldoen. Het moet een organisatie van kapitaal en arbeid zijn. En het moet meedoen aan het economische verkeer. Als het grondbedrijf sinds 1 januari 2016 inderdaad een onderneming is, moeten we een openingsbalans maken. We hebben daarom een quickscan uitgevoerd om antwoord te krijgen op de vraag: “Heeft het Grondbedrijf van de gemeente Apeldoorn objectief gezien het doel om winst te maken? Bijvoorbeeld door voordelen of structurele overschotten te realiseren? En is het daarmee een onderneming volgens de Wet vennootschapsbelasting 1968?”

Om gemeenten te helpen die vraag te beantwoorden heeft het Samenwerkingsverband Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO) in 2015 de handreiking ’Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’ uitgebracht. Die geeft - samen met informatie uit de tweede en derde nieuwsflits van het SVLO – aan hoe je het beste zo’n quickscan kunt uitvoeren. De quickscan is een hulpmiddel om redelijk eenvoudig aan de hand van onderstaande 3 criteria te kunnen beoordelen of we voor ons grondbedrijf te maken krijgen met vennootschapsbelasting.

1. Organisatie van kapitaal en arbeid
   Verschillende factoren bepalen of het een organisatie van kapitaal is. Dat zijn onder meer de grootte van het grondbedrijf, het financiële risico en de aard van de werkzaamheden.
2. Deelname aan het economisch verkeer
   Een vennootschap doet mee aan het economische verkeer als zij tegen een vergoeding een prestatie levert aan een individuele afnemer buiten de eigen kring. De eigen kring is de juridische entiteit, bijvoorbeeld de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente.
3. (Geobjectiveerd) winststreven
   Uit het antwoord bij de punten a en b trekken we de conclusie dat ons gemeentelijke grondbedrijf een organisatie van kapitaal en arbeid is en meedoet aan het economische verkeer. Dat betekent dat we als laatste stap van de ondernemingstoets moeten toetsen of het grondbedrijf het doel heeft om winst te maken.

Voorlopige conclusie
Het grondbedrijf heeft een negatief resultaat. Dat is volgens de quickscan een aanwijzing dat er (nog) geen heffing van vennootschapsbelasting zal plaatsvinden. We moeten daarbij wel een aantal kanttekeningen plaatsen, waar we het nog over gaan hebben met onze accountant en de Belastingdienst.

2. Gebiedsoverstijgend kostenverhaal (bovenwijks)

We hebben de manieren geëvalueerd waarop gemeenten kosten die ze maken voor bovenwijkse voorzieningen, kunnen verhalen op particuliere initiatiefnemers. Daarbij hebben we de manieren bekeken die wettelijk mogelijk zijn en de manieren die we in Apeldoorn gebruiken. We leggen de evaluatie in het eerste kwartaal van 2016 aan u voor om daar een besluit over te nemen. Er zijn drie redenen waarom we een evaluatie wilden doen:

• We vragen wel een wettelijke bijdrage aan personen die zelf hun bouwplan realiseren, maar ons eigen Grondbedrijf betaalt de bijdrage nog niet in een aantal gevallen.
• Er geldt op dit moment geen meerjaren investeringsprogramma dat over de grenzen van het gebied gaat.
• Ook wij moeten het investeringsplan gaan uitwerken, net als co-financiers van nieuwe bouwplanontwikkelingen.

We hebben gekozen voor een facilitaire rol op de grondmarkt. We laten de ontwikkelrol over aan de markt. De reden daarvoor is dat we vinden dat de ontwikkelrol te veel risico heeft. Die rol is in veel gevallen ook niet nodig om onze ruimtelijke doelen te bereiken. We kunnen daarvoor nu de instrumenten voor kostenverhaal in de Wro gebruiken. Maar het kostenverhaal van publieke voorzieningen staat wel onder druk. Op grond van de nieuwe Omgevingswet kunnen we ‘bovenplanse’ opbrengsten en kosten niet meer verdelen tussen gebieden met ruimtelijke samenhang. We kunnen ook geen bijdrage meer vragen voor maatschappelijke voorzieningen. Daarom staat bij de evaluatie deze vraag centraal: ‘Gaan we in Apeldoorn door met het systeem van gebiedsoverstijgend kostenverhaal?’ Als het antwoord ‘ja’ is, moeten we investeringen financieel toedelen aan de verschillende ontwikkelingen binnen de gemeente ‘als systeem’.

Voorlopige conclusie
Op basis van de evaluatie stellen we voor om het huidige systeem van gebiedsoverstijgend kostenverhaal te blijven gebruiken, maar wel aan te passen. U ziet dat terug in de tabel hieronder.

Nota Gebiedsoverstijgende kosten
De volgende stap is om een financiële doorvertaling op hoofdlijnen van de investeringen naar de verschillende ontwikkelingen binnen de gemeente te gaan maken. Deze investering vervolgens toe te rekenen op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit naar de diverse ruimtelijke ontwikkelingen vanuit marktpartijen, actieve grondexploitaties en AD.

De volgende stap is dat we investeringen financieel toedelen aan de verschillende ontwikkelingen binnen de gemeente. En van daaruit weer toedelen aan de diverse ruimtelijke ontwikkelingen vanuit marktpartijen, actieve grondexploitaties en algemene dienst. We doen dat op basis van deze criteria:

• hoeveel voordeel heeft de partij van de investeringen;
• kunnen we de investeringen aan anderen toerekenen;
• de toedeling moet in verhouding zijn.

2.2.5.3 Vermogenspositie van het Grondbedrijf

Winstgevendheid

Verwachte winst
We geven elk jaar bij het MPG een actueel overzicht van de winst die we verwachten bij alle complexen van het Grondbedrijf bij elkaar. Op basis van het MPG 2015 zijn we in de begroting voor 2015 uitgegaan van een winst van € 4,08 miljoen. In de Turap hebben we de verwachte winst verlaagd naar € 3,48 miljoen.

Gerealiseerde winst

We hebben de werkelijke winst bij elk complex berekend op basis van de principes voor de bepaling van het resultaat van grondexploitaties.
In dit overzicht ziet u de werkelijke winsten in 2015:

In de winst van erfpacht zit een incidentele bate van € 1,3 miljoen door de verkoop van de ondergrond van 3 benzinestations.

Gerealiseerde afboekingen

Voor de complexen in het overzicht hieronder hebben we het verschil tussen de boekwaarde en de huidige marktwaarde direct afgeboekt. De reden daarvoor is dat we niet meer van plan zijn die bouwgronden te ontwikkelen.

Verliesvoorzieningen
In het overzicht hieronder ziet u per complex het verloop van de verliesvoorzieningen in 2015.

(1) We hebben in 2015 een algemene verliesvoorziening gevormd voor het complex Groot Zonnehoeve. Daarmee lopen we vooruit op een definitieve keuze over aanpassing van de programmering binnen dit complex. Details en een besluit volgen in 2016.

Algemene Reserve Grondbedrijf

In het overzicht hieronder ziet u het verloop van de algemene reserve van het Grondbedrijf in 2015.

Overzicht resultaten Grondbedrijf 2015